venerdì , 30 Settembre 2022
Fabbricato rurale immerso nel verde della campagna

La nuova imposta Municipale propria (IMU) e novità per i fabbricati rurali

L’articolo 13 del DL. 201/2011 anticipa al 2012 l’applicazione dell’imposta municipale propria (IMU), istituita e disciplinata dal D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23 in tema di federalismo fiscale. In primo luogo è previsto un periodo di applicazione sperimentale, daI 2012 al 2014, dell’imposta, secondo la disciplina generale di cui agli artt. 8 e 9 del citato D. Leg.vo 23/2011, in quanto compatibili, e secondo le disposizioni contenute nell’art. 13 del DL. 210/2011, mentre l’applicazione a regime dell’ IMU è fissata dal 2015
Nell’impianto normativo del federalismo fiscale municipale l’IMU sostituisce:
— l’imposta Comunale sugli Immobili (ICl);
— l’imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) sui redditi fondiari, con riferimento ai beni non locati.
Continueranno invece ad essere assoggettati ad imposta sui redditi:
— il reddito agrario di cui all’art. 32 dei D.P.R. 917/1986;
— i redditi fondiari diversi da quelli cui si applica la «cedolare secca»;
— i redditi derivanti dagli immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi deiI’art. 43 dei citato D.P.R. 917/1986;

— i redditi provenienti dagli immobili posseduti dai soggetti passivi dell’imposta sul Reddito delle Società (IRES).

CHI E QUANDO DEVE PAGARE L’IMU
Presupposto dell’Imposta municipale propria è il possesso dei seguenti immobili: fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, compresa l’abitazjone principale e le sue pertinenze (art. 13, comma 2, del DL 201/2011).
L’art. 8, comma 2, dei D. Leg.vo 23/2011 fissa il presupposto dell’IMU nei possesso di immobili diversi dall’abitazione principale; per effetto delle norme in esame, invece, l’imposta si applicherà anche all’abitazione principale ed alle sue pertinenze.
In particolare, facendo riferimento all’art. 9, comma 1, del D. Leg.vo 23/2011, sono tenuti al pagamento:
— il proprietario o il titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie) di immobili;
— il concessionario, nei caso di concessione di aree demaniah;
— il locatario, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto di locazione o di leasing, se l’immobile, anche da costruire o in corso di costruzione, è concesso in locazione finanziaria.
Defìnizioni
Per la definizione dì fabbricati, aree fabbrìcabili e terreni agricoli, l’art. 13, comma 2, del D. Leg.vo 2011201 1 fa riferimento all’art. 2 del D. Leg.vo 504/1992, ai sensi del quale:
— per «fabbricato» si intende l’unità immobiliare iscritta o da Iscrivere nel catasto edilizio urbano; si considera parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato; non si considerano fabbricati le unità immobiliari, anche iscritte o iscrivibili nel catasto fabbricati, per le quali ricorrono i requisiti di ruralità (art. 23, comma 1-bis, del DL 207/2008, peraltro abrogato dal D.L. 201/2011 in commento; si veda più avanti per le conseguenze);
per «area fabbricabile» si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità; sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli a titolo principale, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio dì attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base a tali criteri;
— per «terreno agricolo» si intende il terreno adibito all’esercizio delle attività agricole (coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali) e le attività ad esse connesse, ai sensi dell’articolo 2135 del Codice civile. In base invece all’art. 13, comma 2, del DL. 201/2011:
— per «abitazione principale» deve invece intendersi l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente;

— per «pertinenze dell’abitazione principale» si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C17, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

CALCOLO DELLA BASE IMPONIBILE
La base imponibile dell’IMU è determinata dai commi 3, 4 e 5, del D.L. 201/2011 come segue.
Fabbricati
Per i fabbricati iscritti in catasto il valore soggetto a tassazione è costituito dalla rendita catastale alla data del 10 gennaio dell’anno di imposizione, rivalutata del 5%, con l’applicazione dei seguenti moltiplicatori:
— gruppo catastale A e categorie catastali C/2, C16 e C17, con esclusione degli A/10: 160 (art. 13, comma 4, lettera a), del D.L. 201/2011);
— categoria catastale A/10: 80 (art. 13, comma 4, lettera c), del D.L. 201/2011);
— gruppo catastale B e categorie catastali C13, C14 e C/5: 140 (art. 13, comma 4, lettera b), del D.L. 201/2011);
gruppo catastale D, ad eccezione dei D/5: 60, elevato a 65 dal 2013 (art. 13, comma 4, lettera d), del D.L. 201/2011);
— categoria catastale D/5: 80 (art. 13, comma 4, lettera b-bis), del D.L. 201/2011);
—categoria catastale C/1: 55 (art. 13, comma 4, lettera e), del D.L. 201/2011);
Vi è dunque un sostanziale incremento rispetto ai moltiplicatori previsti dalla base imponibile ai fini ICI, soprattutto a carico di abitazioni, uffici e negozi, che scontano un aumento del 60% di detti moltiplicatori. Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, ecc.) non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore continua ad essere determinato alla data di inizio di ciascun anno solare (ovvero, se successiva, alla data di acquisizione) in base al costo risultante dalle scritture contabili, al lordo delle quote di ammortamento, maggiorato con l’applicazione di appositi coefficienti determinati anno per anno con decreto ministeriale (da ultimo il D. Min. Economia e Fin. 14/03/2011, pubblicato sulla G.U. 04/01/2011, n. 75) (art. 13, comma 3, del D.L. 201/2011, che richiama l’art. 5, comma 3, del D. Leg.vo 504/1992).
Aree fabbricabili
Per le aree fabbricabili la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo all’ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione ed ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (art. 13, comma 3, del D.L. 201/2011, che richiama l’art 5, comma 5, del D. Leg.vo 504/1992). In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato o di interventi di restauro e di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica (art. 3, comma 1, lettere c), d) ed e), del D.P.R. 380/2001), la base imponibile é costituita dal valore dell’area, la quale é considerata comunque fabbricabile anche se non ricorrono le condizioni riportate sopra, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori ovvero, se precedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato é comunque utilizzato (art. 13, comma 3, del D.L. 201/2011, che richiama I’art 5, comma 6, del D. Leg.vo 504/1992).

Terreni agricoli
Per i terreni agricoli la base imponibile è calcolata applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore di 130 (art. 13, comma 5, del D.L. 201/2011).
Il moltiplicatore scende a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

AMMONTARE DELL’IMPOSTA
L’aliquota d’imposta è fissata allo 0,76%, applicato sul valore calcolato come illustrato al paragrafo precedente. I Comuni possono modificare l’aliquota, in aumento o in diminuzione, fino ad un massimo dello 0,30%. In pratica l’aliquota normale dell’IMU può essere compresa tra lo 0,46% e l’1,06% (art. 13, comma 6, del D.L. 201/2011).
L’aliquota è ridotta nei seguenti casi:
—    0,40% per l’abitazione principale e per le relative pertinenze. I comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota fino ad un massimo dello 0,20%. In pratica l’aliquota dell’IMU sulla prima casa può essere compresa tra lo 0,20% e lo 0,60% (art.13, comma 7, del D.L. 201/2011).
—    0,20% per i fabbricati rurali ad uso strumentale di cui aIl’art. 9, comma 3-bis, del D.L. 557/1993.
I comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota fino ad un massimo dello 0,10%. In pratica l’aliquota dell’IMU sui fabbricati rurali può essere compresa tra lo 0,10% e lo 0,30% (art. 13, comma 8, del D.L. 201/2011).
I comuni possono altresì ridurre l’aliquota di base fino allo 0,40%:
—    per gli immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi deIl’art. 43 deI D.RR. 917/1986 (che come già visto continuano ad essere assoggettati alle imposte sui redditi);
—    per gli immobili posseduti dai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società;
—    per gli immobili locati.
Detrazione per la prima casa
E’riconosciuta una detrazione di 200 Euro per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e per le relative pertinenze. In caso di unità immobiliare destinata da più soggetti ad abitazione principale, la detrazione è ripartita in proporzione alla quota di possesso (art. 13, comma 10, deI DL. 201/2011). Per gli anni 2012 e 2013 la detrazione è maggiorata di 50 Euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell’unità immobiliare in questione, fino ad un massimo di ulteriori 400 Euro.
La suddetta detrazione si applica anche alle unità immobiliari di proprietà delle cooperative edilizie, ove adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari e dagli enti di edilizia residenziale pubblica con la medesima destinazione (art. 8, comma 4, del D. Leg.vo 504/1992, richiamato daII’art. 13, comma 10, del D.L. 201/2011).

L’aliquota ridotta per l’abitazione principale e la detrazione si applicano anche alla casa coniugale del soggetto passivo che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non ne risulti tuttavia assegnatario, a condizione che il soggetto non sia proprietario o titolare di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione e situato nello stesso comune ove è ubicata la casa coniugale (art. 6, comma 3-bis, del D. Leg.vo 504/1992, richiamato dall’art. 13, comma 10, del DL. 201/2011).

NORME Di COORDINAMENTO
Il comma 14 dell’art. 13 del DL. 201/2011 abroga alcune disposizioni non più applicabili in conseguenza della introduzione della nuova disciplina. In particolare sono abrogati:
— l’art 1 del D.L. 93/2008, che ha introdotto l’esenzione ICI sulla prima casa;
— l’art. 58, comma 3, e l’art. 59, comma 1, lettere d), e) ed h) del D. Leg.vo 446/1997, concernenti alcune potestà dei Comuni in materia di ICI;
— l’art. 8, comma 5, ultimo periodo e l’art. 9, comma 4, del D. Leg.vo 23/2011, rispettivamente concernenti l’applicazione dell’aliquota IMU stabilita ex lege in mancanza della tempestiva delibera di modifica da parte del Comune e la disposizione che affida ai Comuni di stabilire le modalità di corresponsione dell’imposta;
— I’art. 23, comma 1-bis, del DL. 207/2008, concernente l’esenziorìe ai fini ICI dei fabbricati rurali (cfr. più avanti);

— l’art. 7, commi 2-bis, 2-tere 2-quater, del D.L. 70/2011, concernenti le procedure per la richiesta di accatastamento di fabbricati rurali (cfr. più avanti).

FABBRICATI RURALI
L’art. 23, comma 1-bis, del DL. 207/2008 forniva l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lettera a), del D. Leg.vo 504/2992, disponendo che «l’articolo 2, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, deve intendersi nel senso che non si considerano fabbricati le unità immobiliari, anche iscritte o iscrivibili nel catasto fabbricati per le quali ricorrono i requisiti di ruralità di cui all’articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificaziont dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni>. Sulla base di tale norma di interpretazione autentica, la giurisprudenza aveva concluso in favore dell’esenzione ICI per tutti i fabbricati accatastati come rurali (cfr. Corte di Cassazione 18565/2009), o comunque in possesso dei requisiti di ruralità. Ora invece l’art. 13, comma 8, del D.L. 208/2011 istituisce una aliquota ridotta per i fabbricati strumentali agricoli (cfr. più avanti); ciò, in combinato disposto con l’abrogazione dell’art. 23, comma 1-bis del citato D L. 207/2008, comporta che l’imposta Municipale propria si applica anche ai fabbricati in possesso dei requisiti di ruralità, accatastatì o accatastabili, in precedenza esenti dall’ ICI. I fabbricati rurali ad uso abitativo saranno assoggettati ad imposizione in forma ordinaria e, dunque, ove costituiscano abitazione principale del contribuente, potranno usufruire delle facilitazioni illustrate più avanti (aliquota ridotta e detrazione di cui al comma 10 dell’art. 13 del D.L. 201/2011).
Riconoscimento ruraiità degli immobili
Sono abrogati i commi da 2-bis a 2-quater dell’art. 7 del D.L. 70/2011, contenenti le procedure per presentare all’Agenzia del territorio, entro il 30/09/2011, la domanda di variazione della categoria catastale, finalizzata all’attribuzione all’immobile della categoria A/6 (per gli immobili rurali ad uso abitativo) o della categoria D/10 (per gli immobili rurali ad uso strumentale all’immobile) ai fini del riconoscimento della ruralità ai sensi all’art. 9 del D.L. 557/1993. A tali disposizioni era stata data attuazione tramite il D.M. 14/09/2011, pubblicato sulla G .U. n. 220 del 21/09/2011, ed erano state fornite indicazioni applicative tramite la Circ. Ag. Territorio 22/09/2011, n. 6. Il nuovo comma 14-bis dell’art. 13 del DL. 201/2011, dispone che le domande di variazione catastale presentate ai sensi delle norme abrogate, anche dopo la scadenza del termine del 30/09/2011, sono comunque valide e producono gli effetti previsti in relazione al riconoscimento del requisiti di ruralità, se presentate entro la data di entrata in vigore della legge di conversione. Il termine in questione è poi stato prorogato al 31/03/2012 ad opera del D.L. 216/2011 (Milleproroghe), del quale si dà notizia in questo stesso fascicolo.
In altri termini è prevista una sorta di moratoria per le domande di riconoscimento di ruralità presentate tra il 01/10/2011 ed il 31/03/2012. Si demanda a un decreto ministeriale la determinazione delle modalità di inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo.
Che cosa comporta la mancata presentazione della domanda.
Come segnalato nella nota «Fabbricati rurali: possibile la domanda di variazione entro settembre 2011», disponibile sul sito web, l’opportunità di richiedere il pieno riconoscimento della ruralità degli immobili prevista dalle citate disposizioni del D.L. 70/2011, consentiva di accedere alle agevolazioni fiscali previste per detti immobili, ed in particolare alla esenzione dall’ICI. Infatti per questi immobili la Corte di Cassazione ritiene la classificazione nelle categorie catastali A/6 o D/10, a prescindere dalla effettiva sussistenza dei requisiti di ruralità previsti dall’art 9 del D.L. 557/1993, requisito indispensabile per poter accedere alle facilitazioni fiscali. Ecco perché la regolarizzazione rappresentava una interessante opportunità per mettersi al riparo da possibili accertamenti fiscali ai fini dell’ICI. Alla luce di quanto sopra la mancata presentazione della richiesta entro la data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 201/2011 comporta la possibilità di essere esposti ad accertamento ai fini ICI per gli anni passati. Nulla rileva invece ai fini della nuova IMU, in quanto ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata dello 0,2% prevista per i fabbricati rurali (solo quelli strumentali peraltro) viene richiamata unicamente la sussistenza dei requisiti di ruralità e non invece la classificazione catastale.
Fabbricati rurali iscritti al catasto terreni
È fatto obbligo di dichiarare al catasto edilizio urbano i fabbricati rurali iscritti al catasto terreni entro il 30/11/2012, con le modalità stabilite dal D. Min. Finanze 19/04/1994, n. 701 (art. 13, comma 14-ter, del D.L. 201/2011), cioè in pratica con la procedura Docfa. Sono esclusi da tale obbligo dichiarativo i fabbricati che non costituiscono oggetto di inventariazione di cui all’art. 3, comma 3, del D. Min. Finanze 02/01/1998, n. 28. Si tratta, a meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, dei seguenti immobili:
— manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;
— serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
— vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
— manufatti isolati privi di copertura;
— tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 1 50 mc;
— manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo. Nelle more della presentazione della suddetta domanda di accatastamento nel catasto edilizio urbano, l’IMU viene corrisposta a titolo di acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità similari già iscritte in catasto. Le norme demandano ai Comuni la determinazione del conguaglio dell’imposta, a seguito di attribuzione di rendita catastale secondo quanto previsto dal citato D.M. 701/1994. Infine, in caso di inottemperanza all’obbligo di dichiarazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita, ai sensi dell’art. 1, comma 336 della L. 30/12/2004, n. 311 (art. 13, comma 14-quater, del D.L. 201/201 1).
Sanzioni

È prevista l’applicazione delle sanzioni previste dagli artt. 20 e 28 del R.D.L. 13/04/1 939, n. 652 (convertito in L. 11/08/1939, n. 1249), i quali prescrivono, rispettivamente, l’obbligo di denuncia delle variazioni nello stato e nel possesso degli immobili che implichino mutazioni rilevanti a fini catastali, nonché l’obbligo di accatastamento dei fabbricati nuovi e di denuncia dei fabbricati non più esenti da tributi immobiliari, nulla disponendo in materia di sanzioni. La norma sembrerebbe dunque più opportunamente riferibile alle sanzioni previste per l’inottemperanza agli obblighi di dichiarazione o variazione. Dal 01/07/2011 tali sanzioni sono state quadruplicate nell’importo minimo e massimo, ai sensi dell’art. 2, comma 12 del D. Leg.vo 23/2011. La Circ. Ag. Territorio 29/04/2011, n. 4/T ha chiarito che gli importi minimo e massimo sono aumentati, passando rispettivamente da 258,00 a 1.032,00 Euro e da 2.066,00 a 8.264,00 Euro.

 by Bollettino di Legislazione Tecnica 1/2012

Info Redazione

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